Trois simulations en ligne. Trois résultats différents : 180 000 €, 230 000 €, 260 000 €. Lequel croire ? La semaine dernière, j’ai reçu un appel de Clément, développeur lyonnais de 32 ans. Il était perdu. Il avait passé trois heures à remplir des formulaires et n’avait toujours aucune idée du budget réel pour son premier achat. Son cas n’a rien d’exceptionnel. Je vois ça toutes les semaines. Pretto a justement été conçu pour mettre fin à cette confusion : une simulation en 3 minutes, 100 banques comparées, et surtout un chiffre qui correspond à la réalité du marché.
Votre capacité d’emprunt en 30 secondes
- Formule bancaire : (revenus nets × 35 %) – charges, multiplié par la durée du prêt
- Simulation Pretto : 3 min, gratuite, 100+ banques comparées
- Exemple : couple 4 000 €/mois → bien accessible autour de 244 000 € sur 20 ans
- L’attestation de finançabilité rassure vendeurs et accélère les négociations
Ce que vous allez découvrir
- Pourquoi tant d’acquéreurs se trompent sur leur budget immobilier
- Les 3 critères qui déterminent vraiment votre capacité d’emprunt
- Comment Pretto calcule votre capacité d’emprunt en 3 minutes
- L’attestation de finançabilité : votre passeport pour négocier
- Vos questions sur le calcul de capacité d’emprunt
Pourquoi tant d’acquéreurs se trompent sur leur budget immobilier
Le problème commence toujours de la même façon. Vous tapez « capacité emprunt » sur Google, vous tombez sur un simulateur, vous entrez vos revenus. Le site vous annonce 280 000 €. Formidable. Vous commencez à visiter des appartements dans cette fourchette. Et puis la banque vous rappelle à la réalité : votre capacité d’emprunt réelle plafonne à 240 000 €. Coup de massue.
35%
Taux d’endettement maximum imposé par le HCSF depuis janvier 2022
Ce plafond n’est pas négociable. La décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 a rendu cette limite contraignante pour toutes les banques françaises. Vos mensualités totales, assurance comprise, ne peuvent pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Point final.
Mais le vrai piège se situe ailleurs. Dans mon accompagnement d’acquéreurs franciliens, je constate fréquemment une sous-estimation des frais annexes. Frais de notaire (environ 8 % dans l’ancien), garantie bancaire (1 à 2 %), frais de dossier. Résultat : un budget bien surévalué de 15 000 à 25 000 € en moyenne. Ce constat varie selon les régions et le type de garantie, mais l’erreur est récurrente.
Attention : Le montant que vous pouvez emprunter n’est pas le prix du bien que vous pouvez acheter. Il faut soustraire tous les frais annexes pour connaître votre budget réel.
Soyons clairs : la plupart des simulateurs en ligne vous donnent le montant empruntable brut. Ils oublient de déduire les 8 % de frais de notaire, les 2 % de garantie, les éventuels frais de courtage. Vous vous projetez sur un T3 à 300 000 € alors que votre budget réel tourne plutôt autour de 260 000 €.
Les 3 critères qui déterminent vraiment votre capacité d’emprunt
Je ne vais pas vous infliger la liste des 15 critères théoriques que regardent les banques. Concentrons-nous sur les trois qui comptent vraiment. Le reste ? Des ajustements à la marge.
Vos revenus nets : ce que les banques retiennent vraiment
Premier réflexe : regarder votre fiche de paie. Mais attention, les banques ne retiennent pas tout. Les primes exceptionnelles ? Rarement comptées. Les revenus fonciers ? Retenus à 70 % seulement pour intégrer le risque de vacance locative. Les revenus d’un CDD ? Ignorés dans la plupart des cas, sauf si votre conjoint dispose d’un CDI solide.
Mon conseil après des dizaines de dossiers : prenez votre revenu net imposable mensuel et retirez 10 %. Vous aurez une base plus réaliste que ce qu’affichent les simulateurs optimistes. Selon l’analyse de la Banque de France, 20 % des nouveaux prêts peuvent déroger aux normes HCSF, mais cette flexibilité est réservée en priorité aux primo-accédants avec dossiers solides.
La règle des 35 % qui bloque (presque) tout le monde
Voici le calcul que fait votre banquier. Il prend vos revenus nets mensuels, applique 35 %, et soustrait vos charges existantes (crédit auto, pension alimentaire). Le résultat ? Votre mensualité maximale autorisée.
Prenons un exemple concret. Un couple avec 4 000 € de revenus nets mensuels. La mensualité maximale autorisée : 1 400 € (4 000 × 35 %). S’il existe déjà un crédit auto de 200 €/mois, la capacité tombe à 1 200 € de mensualité immobilière. L’écart sur 20 ans ? Environ 35 000 € de capacité d’emprunt en moins.
L’erreur que je vois le plus souvent : oublier de comptabiliser les crédits renouvelables. Même dormants, ils apparaissent dans les fichiers bancaires et peuvent faire basculer votre dossier au-dessus des 35 %. L’impact du taux d’intérêt joue aussi : 0,5 point de plus sur 25 ans, c’est 15 000 € de capacité en moins.
Durée du prêt : le levier que vous sous-estimez
La durée de remboursement est plafonnée à 25 ans par le HCSF (27 ans en cas de VEFA ou travaux importants). Mais dans cette fourchette, chaque année supplémentaire augmente significativement votre capacité.
| Durée | Taux estimé | Capacité d’emprunt |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,23 % | ~210 000 € |
| 20 ans | 3,30 % | ~247 000 € |
| 25 ans | 3,40 % | ~283 000 € |
Simulation pour revenus 4 000 €/mois, taux décembre 2025. Source : grille Pretto.
D’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux fixe moyen s’est établi à 3,20 % en janvier 2026, toutes durées confondues. La durée moyenne des crédits atteint 254 mois, soit un peu plus de 21 ans. La tendance ? Emprunter sur 20-25 ans pour maximiser la capacité tout en restant sous le plafond réglementaire.
Comment Pretto calcule votre capacité d’emprunt en 3 minutes
Les simulateurs génériques appliquent une formule basique : revenus × 35 % × durée. Ils ignorent les subtilités bancaires. Pretto a conçu son outil différemment. Le simulateur intègre les critères réels d’acceptation des banques : le plafond HCSF de 35 %, les grilles de taux actualisées chaque semaine, et surtout la déduction automatique des frais annexes pour afficher un budget bien accessible.
La comparaison automatique de 100 banques partenaires permet d’identifier immédiatement les établissements susceptibles d’accepter votre profil. Un indépendant avec 3 ans d’antériorité n’a pas les mêmes options qu’un cadre en CDI depuis 10 ans. Le simulateur en tient compte.
Les 5 étapes de votre simulation Pretto
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Renseignez votre profil
Seul ou à deux, revenus nets, durée souhaitée. Aucune inscription requise.
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Obtenez une première estimation
Résultat instantané avec mensualité, taux estimé et coût total du crédit.
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Complétez votre profil
Ajoutez vos charges, crédits en cours et apport pour affiner le calcul.
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Analyse par un courtier
Un expert Pretto étudie votre dossier et identifie les meilleures options.
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Recevez votre attestation
Document officiel prouvant votre capacité de financement aux vendeurs.
Le résultat inclut le prix du bien accessible, pas seulement le montant empruntable. Pour un couple avec 4 000 € de revenus nets et 20 000 € d’apport, Pretto affiche un bien accessible autour de 244 000 € sur 20 ans, après déduction des frais de notaire (environ 19 700 €) et de garantie (environ 2 500 €). C’est le chiffre que vous pouvez réellement annoncer en visitant.
Résultat attendu : En 3 minutes, vous obtenez une estimation personnalisée avec mensualité, taux et prix du bien accessible. Gratuit, sans inscription préalable.
L’attestation de finançabilité : votre passeport pour négocier
Vous avez trouvé l’appartement idéal. Trois autres acheteurs sont sur le coup. Comment convaincre le vendeur de retenir votre offre plutôt que celle du concurrent ?
Cas concret : Sophie évite un refus bancaire
J’ai accompagné Sophie l’année dernière. Cadre commerciale de 34 ans en CDI, elle visitait des biens autour de 320 000 € après avoir fait une simulation approximative sur un site concurrent. Le chiffre semblait logique avec ses revenus. Sauf que ce simulateur n’intégrait pas les frais annexes ni son crédit auto en cours.
Découverte tardive : sa capacité réelle plafonnait à 265 000 €. Elle avait perdu deux mois à visiter des biens hors budget. Après recalcul complet avec Pretto et obtention de l’attestation de finançabilité, elle a recentré ses recherches sur des biens entre 250 000 et 260 000 €. Offre acceptée en 6 semaines.
L’attestation de finançabilité change la donne. Ce document, délivré par un courtier après analyse de votre dossier, prouve que votre projet de financement tient la route. Les agents immobiliers connaissent sa valeur. Les vendeurs aussi. Dans un marché tendu, présenter cette attestation dès la première visite peut faire la différence entre une offre retenue et une offre ignorée.
Conseil pro : Demandez votre attestation de finançabilité AVANT de commencer les visites. Elle reste valable quelques semaines et vous évite de courir après les papiers une fois le coup de cœur trouvé.
Franchement, je ne comprends pas pourquoi tant d’acheteurs visitent sans cette preuve en poche. Ils perdent du temps, épuisent leur motivation sur des biens inaccessibles, et se retrouvent à courir quand il faut aller vite. Si vous cherchez un outil complémentaire pour affiner votre budget, cette calculette pour capacité d’emprunt peut vous aider à croiser les estimations.
Vos questions sur le calcul de capacité d’emprunt
Puis-je emprunter sans apport en 2026 ?
C’est très rare. Les banques demandent généralement un apport couvrant au minimum les frais annexes : notaire (environ 8 %), garantie, frais de dossier. Certains profils premium peuvent négocier un financement à 110 %, mais c’est exceptionnel. Mon conseil : visez au moins 10 % d’apport pour sécuriser votre dossier.
Mon conjoint est en CDD, ça bloque tout ?
Pas nécessairement. Les banques regardent la stabilité globale du foyer. Si l’un des deux est en CDI avec des revenus suffisants pour couvrir la mensualité, le CDD du conjoint peut être considéré comme un complément. Pretto analyse ces cas spécifiques pour identifier les banques les plus souples sur ce critère.
Les revenus locatifs comptent-ils dans le calcul ?
Oui, mais partiellement. Les banques retiennent généralement 70 % des revenus fonciers pour tenir compte des charges de copropriété, de la taxe foncière et du risque de vacance locative. Si vous percevez 1 000 € de loyers, seuls 700 € entreront dans le calcul de vos revenus.
Quelle différence entre simulation et attestation de finançabilité ?
La simulation donne une estimation indicative basée sur vos déclarations. L’attestation de finançabilité, délivrée après analyse complète par un courtier Pretto, constitue une preuve officielle de votre capacité d’emprunt. Vous pouvez la présenter aux vendeurs et agents immobiliers pour crédibiliser votre offre.
Le taux affiché dans la simulation est-il garanti ?
Non, les taux de simulation sont indicatifs et basés sur les grilles en vigueur au moment du calcul. Le taux définitif dépend de votre dossier complet, de votre profil risque et des conditions du marché au moment de la demande de prêt. Les meilleurs profils peuvent obtenir des taux inférieurs aux moyennes affichées.
La prochaine étape pour vous
Si vous ne devez retenir qu’une chose, c’est ça : ne visitez jamais un bien sans connaître votre budget réel. Pas le montant théorique d’un simulateur approximatif. Le prix du bien que vous pouvez effectivement acheter, frais déduits.
Voici votre chronologie idéale : simulation en 3 minutes, complétion du profil dans les jours suivants, obtention de l’attestation de finançabilité sous une semaine, puis recherche active avec un budget validé. Les acquéreurs qui suivent ce parcours trouvent généralement leur bien en 2 à 3 mois, contre 4 à 6 mois pour ceux qui improvisent.
Votre plan d’action cette semaine
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Rassemblez vos 3 derniers bulletins de salaire et relevés de crédits en cours
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Lancez une simulation complète avec vos charges réelles
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Demandez votre attestation de finançabilité avant la première visite
Plutôt que de conclure, posez-vous cette question : combien de biens hors budget avez-vous déjà visité sans le savoir ?
Précisions sur les estimations de capacité d’emprunt
- Les résultats de simulation sont indicatifs et peuvent varier selon les critères propres à chaque banque
- Le taux définitif dépend de votre dossier complet et des conditions du marché au moment de la demande
- Chaque situation personnelle (revenus atypiques, charges spécifiques) nécessite une analyse individualisée
Risques à connaître : Un écart entre simulation et offre bancaire réelle reste possible selon votre profil risque. Les frais annexes (notaire, garantie, courtage) réduisent le budget disponible pour le bien.
Pour une analyse personnalisée, consultez un courtier en crédit immobilier ou un conseiller bancaire.